Expansión urbana y fragmentación territorial: análisis comparativo de proyectos de venta de lotes en áreas periurbanas en tres regiones del Perú (2000-2025)

El modelo de expansión urbano en el Perú en el siglo XX presenta grandes retos ambientales, económicos y sociales. De acuerdo a la “Política Nacional de Ordenamiento Territorial” del Perú (2024), el principal problema de agenda pública y para el desarrollo territorial es: “el manejo inadecuado del territorio afecta el desarrollo de las personas”. La expansión urbana ha sido estudiada sobre todo desde las formas de ocupación irregular e informal. Sin embargo, se ha prestado muy poca atención al modelo de ocupación de territorio próximo a las aglomeraciones urbanas donde se cambia el uso del suelo para realizar proyectos de venta de lotes dirigidos a sectores medios y altos (por ejemplo, vendidos como casas de campo o playa), pero en su mayoría poseen múltiples consecuencias negativas y retos para los sistemas de planificación. Nuestra propuesta aborda este vacío al plantear como objetivo analizar de manera comparativa las áreas de expansión urbana (transición urbana-rural) y características de proyectos de ventas de lotes en tres importantes ciudades del Perú en el siglo XXI (2000-2025): Arequipa, Lima y Tacna. Las diferencias -en escalas, tamaños, capacidad de los gobiernos subnacionales y procesos históricos- permiten generar conocimiento riguroso sobre estos espacios, y no caer en los sesgos de las investigación que sólo estudian Lima Metropolitana. Se utilizará una metodología mixta, que incluye: revisión de fuentes documentales, sistemas normativos y de planificación; entrevistas a funcionarios públicos, especialistas, agentes inmobiliarios y de los proyectos, y compradores; sistematización y análisis de información censal, geoespacial y territorial para establecer las características de las áreas de expansión. Los objetivos específicos son: analizar las transformaciones territoriales de las áreas de transición periurbana de tres ciudades del país -como son Arequipa, Lima y Tacna; describir y caracterizar las principales características de la implementación de proyectos de venta de lotes para sectores medios y altos; comprender y analizar las motivaciones y estrategias de los compradores de lotes en estos espacios, así como sus intereses y expectativas tanto con lógicas especulativas como con la construcción de una segunda residencia, de uso temporal o de alquiler; y, finalmente, analizar los sistemas de planificación en las áreas de transición periurbana, y las lógicas de intervención de los gobiernos subnacionales.